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北京首个家庭型长租公寓预租 一线城市的居住新尝试
来源: 人民网 作者: 发布时间:2018年04月18日

  北京首个家庭型长租公寓预租一线城市的居住新尝试

  夏晓伦

  "骑车上下班,步行到学校,逛邻街商场、游社区公园......"高品质的美好生活为每个人所向往,这也是对北京提出的"职住平衡"概念的最美场景描绘。然而,对大多数来说,在房价高企、限购严厉的一线城市,要实现这一愿景似乎只有租房才能最快实现。

  房地产企业自持项目的高品质居住环境与服务,为上述愿景提供了可行的解决方案。截至2017年底,北京市已推出27个企业自持租赁房项目,目前两个企业自持租赁房已经确定案名:海淀区万科翡翠书院和大兴区中国铁建理想家。

  以万科打造的北京翡翠书院为例,该项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块,是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。据悉,翡翠书院项目将于近期启动预租,预计2020年底将交付第一批租赁房源。

  租房将成居住新潮流

  2017年7月17日,广州宣布在入学等权益上保障租购同权之后,房屋租赁市场成为了2017年乃至当下最火热的话题。被"天价学区房"刺痛神经的公众多少希冀着"租购同权"4个字会改变已延续近20年的房地产市场逻辑。

  3天过后,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点。从地方到中央,密集 的政策,以及众多入场的企业让外界意识到,2016年提出的"租购并举"已经开始落地生根了,并正在开始加速度。

  "翡翠书院项目所在地,是万科积极践行租购并举相关政策,在北京乃至全国首个拿下的全自持住房用地。我们希望翡翠书院的产品特点、定价机制、运营管理模式,能够为新时代房地产发展提供借鉴意义。"翡翠书院相关负责人向记者表示。

  而在《北京市城市发展总体规划(2016-2030)草案》中,还首次提及了有关城市宜居度及通勤能力的"职住平衡"概念。让居民就近工作,或在工作地附近居住,通过步行、自行车等非机动车方式实现绿色出行,缓解交通拥堵,提高居民生活质量,成为城市未来发展的方向之一。

  "万科翡翠书院旨在推动‘大中关村地区科技人才'实现职住平衡,这与北京市城市总体规划不谋而合。"房地产行业有关专家指出,在中国互联网企业最集中的区域, 了大量互联网科技精英,这一群体不仅对就近居住的愿望非常之高,而且对整个生活和居住品质都有比较高的要求,他们中很多上有老、下有小,对适合家庭居住的高品质租赁房有迫切需求。

  随着"足够并举"和"租售同权"等政策的落地,中国城市新居民的住房需求正在向租赁市场转移,具有相对高品质的长租项目前景可期。数据显示,国内长租项目在全国租赁市场的占比仅2%-3%,与发达国家20%-30%的比例相比,还有很长一段路要走。

  长租增强城市归属感

  "‘感觉方便、舒服。'在南京贝客精品公寓南秀店公共休闲区,正忙于司法备考的姜超表示,以前租房被坑过,相比之下长租项目虽然租金贵一点,但是租住过程中有什么问题,都可以向店长、管家提出来,并得到很好解决。"--《新华日报》去年底的一则报道引发了众多年轻人的关注。

  要面对随时可能涨价的房租、随时变卦的房东以及太多不稳定的因素,这些意外都让大城市的打工者们缺乏安全感甚至疲惫不堪。如今,长租类项目的快速发展让这个群体不安的心有了着落。

  相较传统住房租赁市场,长租类项目首先在规范化管理和标准化服务方面有着更明显的优势:个性鲜明的私人订制、齐备的家电设施、细心周到的物业服务等等,在很大程度上满足了年轻人对高品质居住条件的期望。

  其次,长租项目有别于二房东和托管公司的是产品,良好的社区体验将为租客提供公共社交空间,促进租客形成兴趣爱好圈子,营造生活交友圈。

  再者,长租最大好处是租金固定,相较热点地区不稳定的资金变动趋势,长租消化了租金递增的风险,确保了家庭成员尤其是老人、孩子有一个比较稳定的租住环境,用较低的成本解决了长期居住的问题。

  在中关村某IT公司工作的小罗就很关注长租项目,他对用这种方式解决住房问题并不排斥,"虽说产权不是自己的,我感觉还是中国人的传统观念吧,其实国外很多人都是一家子几十年租房住的,目前楼市平稳,导致了投资增值部分不足,而租赁方式更灵活,更能提早在当下享受更好的居住生 验。"

  长租项目的发展蓝海吸引了众多品牌房地产企业。然而,这类产品虽然在一定程度上解决了租房品质和稳定的问题,但由于大多数是厂房或商业写字楼改造的公寓,户型面积较小、居住密度大,更适合刚工作的年轻人,并不适合有孩子或老人的家庭居住。

  "万科正是瞄准了租房市场的痛点和空白,丰富住房租赁市场的供应体系,将翡翠书院打造成一个高品质、改善型、更安全、可供一家人稳定长期租住的项目,让子女接受免费的义务教育。"翡翠书院上述负责人向记者表示。

  高租金是否合理?

  自长租项目在我国兴起, 高一直备受争议,细究本质,昂贵的租金则是市场作用的结果。"大部分长租项目的前期投入较大,资金回报周期长,导致了经营成本较高。"一位不愿透露姓名的业内人士表示。

  有研究报告也指出,长租项目的资金成本很高,包含装修费、拿房成本、税收、融资成本等,很多企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

  仍以翡翠书院为例,记者查阅公开资料发现,翡翠书院项目包括海淀永丰两个地块,其中海淀永丰地块18号地块,出让金额为50亿元,总建筑面积138825平米,由万科竞得;海淀永丰地块19号地块,出让金额为59亿元,总建筑面积162 4平米,由万科住总联合体竞得。根据竞拍要求,两地块的所有商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

  记者还了解到,"翡翠系"是万科高端住宅系列,翡翠书院将采用低密社区建造方式,建筑质量、户型设计、装修设计都将按照"翡翠系2.0"的高品质标准来建设。同时,翡翠书院未来将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接,为业主提供同样高品质的物业和配套服务。

  "高昂的地价、高标准的配套设施、长期的经营成本以及维护成本等等,也使得这个项目的运营净收入回报率低于3%,这对房地产企业来世极其微利的。"翡翠书院上述负责人解释道。

  "作为全国首个高品质自持住宅,万科的目标是希望把翡翠书院建设成为企业从供给侧 角度参与房地产制度长效机制 的城市标杆。做好翡翠书院项目是响应政府推动"租购并举"的重要举措,也是万科积极履行社会责任的应有之举,必须做好这一项目,开好这个头。"该负责人表示。

  但他也坦言,作为首个全自持项目,也是房地产市场的一个全新事物,需要做很多探索和尝试,难度不小。在以市场机制推动租购并举的过程中,希望社会各界给与更多的理解和支持。 

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